Реклама. Заказчик ООО "Агентство ипотечного кредитования Пензенской области". ERID: 2SDnjcVJV8v
С 1 июля 2024 г. прекращена массовая льготная ипотека под 8% на новое жилье, эксперты прогнозируют сворачивание строительства.
Обзор «Улицы Московской» на основе данных Банка России и материалов презентации банка «Дом.РФ», представленных на совещании застройщиков Пензенской области с участием заместителя министра регионального минстроя около трех недель назад.
В апреле 2020 г., в условиях пандемии и самоизоляции, правительство РФ ввело льготную ипотеку под 6,5% на новое жилье как меру поддержки и жителей, и строительной отрасли. Эффект оживления жилищного строительства был настолько хорош, что льготную ставку на строящееся и новое жилье продлевали, немного поднимая, вплоть до конца июня 2024 г.
Несмотря на предупреждения ЦБ РФ об инфляции и необоснованном росте цен за квадратный метр и его стремление охладить рынок введением двузначной ключевой ставки (16% последние полгода), средневзвешенная ставка по ипотеке росла незначительно из-за действия различных льгот. И к концу 2023 г. сделалась гораздо ниже рыночной – потому что по рыночным ставкам она недоступна большинству желающих.
При нынешней рыночной ставке 18-19% за ипотечный жилищный кредит (ИЖК) средневзвешенная ставка по ипотеке в Пензенской области с мая прошлого года по май текущего составляла всего 7,98%.
А количество выданных за последние 12 месяцев ипотек на 1000 чел. экономически активного населения в Пензенской области достигло небывалой величины – 24,5 (в России – 25,5), согласно рейтингу регионов по развитию ипотеки-2024 от «РИА Новости». Однако за 5 месяцев 2024 г. количество ИЖК упало на 22% по сравнению с 5 первыми месяцами 2023 г. (в России – минус 15%).
На 1 июня 2024 г. задолженность жителей области перед банками по ипотеке составила 132,2 млрд руб. (из них 341 млн руб. – просроченная). Сумма задолженности по ипотеке за год выросла на 27% (просрочка выросла на 57%). При этом доля задолженности по ИЖК в сумме общей задолженности физических лиц по кредитам в Пензенской области составляет более половины (54,6%) и даже выросла за год на 1 п. п. Хотя доля ИЖК в объеме предоставленных кредитов в мае текущего года (20,6%) заметно понизилась по сравнению с маем прошлого года (29,5%), но одновременно вырос средний размер ипотечного кредита (2,9 млн руб. в мае 2023 г. и 3,1 млн руб. в мае 2024 г.).
Около 45% от количества всех ИЖК в Пензенской области выдается на строящееся жилье – ипотечные жилищные кредиты под залог прав требования по договорам долевого участия в строительстве (ИЖК по ДДУ). А около 40% от ИЖК по ДДУ в нашей области люди берут на индивидуальное жилищное строительство.
Рынок первичного жилья последние годы ожидаемо рос, поскольку льготную ипотеку давали на новостройки.
Так, в Пензенской области в 2020–2023 гг. среднегодовой рост продаж жилья на первичном рынке (плюс 11%) обогнал общероссийский (плюс 10%).
Цены на 1 кв. метр нового жилья в этот период в Пензенской области росли в среднем по 20% в год. Резкий скачок на рынке первичного жилья произошел в 2022 г., когда цена 1 кв. м в новостройке увеличилась в 1,5 раза. До того и после рост был не столь сильный.
Так, в I кв. 2023 г. в нашей области цена 1 кв. м квартир на первичном рынке приближалась к 88 тыс. руб., а в I кв. 2024 г. превысила 94 тыс. руб., то есть рост составил 6,6%.
Выручка девелоперов в Пензенской области в 2020–2023 гг. в среднем прибавляла по 35% ежегодно.
Зато средневзвешенная ставка ИЖК по ДДУ в Пензенской области была обычно чуть ниже, чем в РФ (в среднем за указанные три года у нас – 5,4%, в РФ – 5,6%). Видимо, потому, что в Пензенской области особенно востребованы льготные ипотеки – они формируют у нас весь первичный рынок жилья начиная с 2020 г.
Количество ипотек по льготным программам в нашей области в 2020–2024 гг. порой превышало выдачу ИЖК по ДДУ, потому что льготы распространяются и на участие в строительстве, и на покупку готовых новых квартир.
Последние полтора года половина ипотек по льготным программам приходилась на семейную ипотеку и несколько процентов – на ИТ-ипотеку.
Всего в Пензенской области до 1 июля 2024 г. через разные банки были доступны следующие федеральные льготные ипотечные программы: льготная ипотека (8%), семейная (6%), сельская (3%), ИТ-ипотека (6%). (В стране еще есть Дальневосточная и Арктическая.) Плюс к этому в Пензенской области с 2018 г. по соглашению с госкорпорацией и банком «Дом.РФ» действует программа понижения ставки по ипотечному кредиту на 3 процентных пункта.
Три последних года партнер «Дом.РФ» в Пензе Агентство ипотечного кредитования Пензенской области становилось лучшим по качеству, а в 2023 г. получило статус «Ключевой партнер банка Дом.РФ». Благодаря этому участие Пензенской области в соглашении о понижении ставки с каждым годом становилось более выгодным – снижалась доля региона в компенсации банкам недополученной прибыли по льготным кредитам. Сначала на каждые выделенные Пензенской областью 50 млн руб. АИК ПО могло выдать льготных кредитов (с понижением ставки до 3 п. п.) на полмиллиарда. Потом – уже 1 млрд руб. кредитов. А теперь – 1,5 млрд руб. кредитов.
Весь 2024 г. в АИК ПО работали ударно, а последние два месяца перед окончанием льготной ипотеки практически без выходных. Люди брали кредиты под 5–5,5%: льготная ипотека на новостройку под 8% минус 3 п. п. по соглашению с «Дом.РФ». Выдали 377 льготных кредитов с понижением ставки до 3 п. п., а также по семейной ипотеке на 1 млрд 918 млн руб.
В июле настало затишье: за первые две недели в АИК ПО поступило всего 14 заявок и только на семейную ипотеку. Обычно за полмесяца принимали 60–70 заявок. За понижением ставки от рыночных 18-19% никто не обращается, потому что минус 3 п. п., то есть 15% годовых, многовато для пензенских жителей.
Льготная ипотека осталась для ИТ-специалистов, но она закончится через полгода, 31 декабря 2024 г.
Условия семейной ипотеки с 1 июля 2024 г. ужесточились, зато ее продлили до 2030 г. Раньше ее давали семьям с двумя несовершеннолетними детьми. Теперь семейную ипотеку могут взять лишь семьи, где есть ребенок до 6 лет включительно. Вполне возможно, государство таким образом решило убить двух зайцев сразу: охладить рынок жилья и поспособствовать улучшению демографической ситуации.
Остальные параметры семейной ипотеки не менялись: первоначальный взнос не менее 20% стоимости жилья, максимальная сумма кредита 6 млн руб., ставка 6% годовых.
Старые условия (двое детей до 18 лет) остались доступны жителям малых городов с населением до 50 тыс. чел. Например, в Кузнецке и Заречном живет больше 50 тысяч.
По прежним параметрам семейную ипотеку в Пензенской области могли бы взять 94 тыс. домохозяйств. По новым – 63 тыс. домохозяйств. А уже взяли 10 тыс. домохозяйств (программа начала действовать в 2018 г.).
В районах остается доступной сельская ипотека, которая реализуется в основном через «Россельхозбанк» (от 20% первоначальный взнос, 6 млн руб. максимум). По ней можно приобрести жилой дом, или земельный участок и построить на нем дом, или купить квартиру в новом или строящемся доме высотой до 4 этажей включительно.
На 26 июля 2024 г. назначено заседание совета директоров Банка России по ключевой ставке. На предыдущем было объявлено о ее возможном повышении и о необходимости поддержания жестких денежно-кредитных условий в экономике существенно более продолжительный период, чем предполагалось весной.
Значит, во втором полугодии охлаждение рынка первичного жилья неминуемо. Эксперты «УМ» предсказывают, что в таких условиях строителям, ориентированным на коммерческое жилье, придется сокращать производство и, следовательно, рабочие места. По экспертному мнению, вполне может быть, что такой эффект ожидаем властью, но в условиях дефицита рабочей силы произойдет перераспределение работников из сектора коммерческого строительства в другие отрасли народного хозяйства.
А цены на новое жилье, по анализу «Дом.РФ», с коррекцией на инфляцию выросли не так уж страшно: в реальном выражении всего на 10–15% относительно долгосрочного тренда. Ожидается, что в ближайший год-два рост цен на первичном рынке будет ниже инфляции, а потом цены стабилизируются.
Таким образом, сегодня на первый план выходят региональные жилищные программы социальной поддержки отдельных категорий граждан – жилищные сертификаты и единовременные выплаты нуждающимся в жилье молодым и многодетным семьям, муниципальным и государственным служащим и т. п. (на сайте областного минсоцтруда 7 региональных и 2 софинансируемых программы). Суммы разнятся в зависимости от категорий льготников (молодой семье – 328 тыс. руб., многодетной – 500 тыс. руб.)
С такими льготниками АИК ПО и работает в первую очередь, потому что наиболее эффективная социальная поддержка – в сочетании регионального сертификата (как части первоначального взноса по ИЖК) и понижения ставки до 3 п. п., например, по семейной ипотеке.
Екатерина Куприянова