Ипотечное кредитование в ожидании перезагрузки

Обзор рынка ипотечного кредитования в Пензенской области по данным Банка России и компании финансового института развития в жилищной сфере «Дом.РФ». Рассказывает обозреватель «Улицы Московской» Екатерина Куприянова.

Еще в декабре 2024 г. крупнейшие застройщики Пензенской области признавались, что более 90% нового жилья покупают у них исключительно по ипотечным программам с господдержкой.
Но количество ипотечных жилищных кредитов, предоставленных физическим лицам – резидентам под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве (ИЖК по ДДУ), снижается вместе со снижением возможности получить ипотечный кредит по ставке ниже рыночной.
По сравнению с 2023 г. в текущем году выдачи ипотек вообще и по ДДУ в частности упали практически втрое. По сравнению с прошлым годом первые пять месяцев 2026 г. не так уж плохи. 
Общее количество ипотек за первые пять месяцев 2026 г. было на 50% больше, чем в 2025 г. (соответственно 3106 ед. и 2062 ед.). 
Однако число ипотечных кредитов на строящееся жилье, то есть под залог прав требования по договорам на долевое участие в строительстве, снизилось на 10% (с 1187 ед. в 2025 г. до 1078 ед. в 2026 г.).
При этом количество льготных ипотечных кредитов практически не изменилось: выросло на 4 единицы, с 1282 ед. до 1286 ед.
Но объем ипотечных кредитов, выданных по льготным программам за первые пять месяцев года, вырос с 4 млрд 967 млн руб. в прошлом году до 5 млрд 383 млн руб. в текущем году. Хотя доля льготных ипотек в общем объеме понизилась с 65% до 50%.   
Общий объем выдачи ипотечных кредитов в Пензенской области вырос более чем на три миллиарда: за январь – май 2025 г. было выдано 7 млрд 680 млн руб., за январь – май 2026 г. ‒ 10 млрд 950 млн руб. 
А средний размер одного ипотечного кредита, который в прошлом году постепенно поднялся с 3,3 млн руб. в начале года до 4 млн руб. в декабре, снова снизился почти на миллион: в январе 2026 г. был 4,2 млн руб., а начиная с февраля и до мая ‒ 3,3-3,4 млн руб.
Примечательно, что средний размер ипотечного кредита на строящееся жилье примерно на миллион больше, чем средний размер ипотечного кредита на все виды жилья. Влияние оказывает разница между стоимостью квартир на первичном и вторичном рынке жилья. Чем ниже доля ИЖК по ДДУ, тем заметнее разрыв.

Центробанк давно заявлял, что льготная ипотека лишь раздула цены на жилье. И законодатель отреагировал: войти в ипотечные программы с господдержкой с июля 2024 г. стало гораздо сложнее.   
Начавшаяся в ковидном 2020 г. и закончившаяся летом 2024 г. льготная программа ипотечного кредитования помогла 16183 жителям Пензенской области приобрести квартиры в новостройках. 
Последние два года наиболее весомой из льготных программ является семейная ипотека (6% годовых). Кроме семейной, есть еще ИT-ипотека (6% годовых) и сельская ипотека (3% годовых), но объемы выдачи по ним в десятки раз меньше, чем по семейной (помимо этих трех программ с господдержкой, у военных есть собственная ипотечная программа). 
Если количество выдач по программе семейной ипотеки в Пензенской области составляет сотни в месяц, то ИТ-ипотек редко бывает более десятка.
Всего за 2025 г. было выдано 4544 ипотеки с господдержкой. Из них ИТ-ипотека составила лишь 3% от количества льготных выдач. В 2026 г. соотношение сохраняется.
Нынешние условия получения семейной ипотеки (ребенок младше 7 лет) побуждают рожать детей ради возможности взять кредит по сниженной ставке. Заявлено, что семейная ипотека ‒ инструмент помощи семьям с детьми-дошкольниками и детьми-инвалидами.
С февраля 2026 г. в семейной ипотеке действует принцип «1 семья ‒ 1 льготная ипотека», то есть второй супруг в обязательном порядке выступает созаемщиком. Ранее семья могла оформить две льготные ипотеки, если супруги привлекали сторонних созаемщиков.
С июля 2026 г. планировалось очередное ужесточение семейной ипотеки, но оно отложено как минимум до октября.
В Пензенской области количество льготных ипотек последние полтора года превышает количество ипотек на строящееся жилье. Вероятно, повлияло изменение условий семейной ипотеки, когда квартиры разрешили покупать не напрямую от застройщика.
И если в 2025 г. льготные ипотеки составляли 50–70% от общего числа выданных ипотечных кредитов (в январе в 2026 г. еще было 63%), то в феврале – мае 2026 г. ‒ всего около трети. А в мае так и вовсе 32,6% по количеству. Однако по объему доля льготных ипотек выше – 42–44%. Сказывается то, что в новостройках квартиры дороже, соответственно, кредит на новую квартиру больше кредита на квартиру аналогичного метража на вторичном рынке.

  Снижение доступности льготной ипотеки не может не тормозить продажи квартир. 
Наиболее полной базой данных застройщиков жилья и новостроек в России, где автоматически анализируются по десяткам  параметров и сортируются жилые комплексы и строительные организации, является портал erzrf.ru, Единый ресурс застройщиков (ЕРЗ).
Всего, по данным ЕРЗ, на середину июля этого года в Пензенской области застройщиками было выставлено на продажу 15 тыс. 443 квартиры в домах, уже построенных начиная с 2014 г., и в строящихся (сроки сдачи от III кв. 2026 г. до III кв. 2030 г.). 
Разброс цен за квартиру ‒ от 1,9 млн до 10 млн руб.
Цена за 1 кв. м колеблется от 70‒80 тыс. руб. до 130‒140 тыс. руб.
Более половины из продающихся застройщиками квартир ‒ в домах, которые уже сданы (8,7 тыс. квартир). 

Екатерина Куприянова